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O Papel de um Síndico em Um Condominio Sem Administradora Terceirizada

Posted on the julho 30th, 2014 under adm condominio by

Recursos Humanos

Para a justiça do trabalho, uma empresa comum é idêntica a um condomínio.

Todo o funcionário do condomínio goza os benefícios definidos na CLT e é obrigação do síndico que tudo seja cumprido, caso contrário o funcionário pode vir a entrar com um processo trabalhista contra o condomínio, o que na maioria dos casos tende a ganhar a causa.

A parte de controle de RH é altamente burocrática, e é geralmente um dos fatores determinantes onde o condomínio decide buscar uma ajuda externa.

Nós recomendamos a Ocidental Adm, pois ela é a melhor administradora de condominios curitiba[1]. Nós conhecemos todo o pessoal lá, o trabalho é de excelente qualidade.

 

 

O processo de contratação de funcionário é comum e deve seguir o piso salarial da categoria, e deve haver exame admissional, documentos pessoas, entre outros.

A folha de pagamento deve ser gerada mensalmente e o pagamento do salário efetuado até o quinto dia útil do mês. Todos os impostos devem ser recolhidos normalmente.

Algo que o síndico deve estar atento é em relação a folha ponto dos empregados. É obrigatório ter um controle do ponto, pois este é quase que a maior reclamação em processos trabalhistas. E se não houver como provar que todas as horas trabalhadas foram devidamente pagas, o ex-funcionário ganha a causa, o que acarreta em um prejuízo maior para o condomínio.

 

Empresas Terceiras

É responsabilidade do síndico gerenciar as empresas terceiras que prestam serviços.

O síndico que deve buscar ao menos 3 orçamentos de prestadoras de serviço, deve avaliar qual a melhor, e justificar perante aos condôminos porque tal empresa foi escolhida.

As empresas terceiras variam de condomínio para condomínio, mas é comum vermos empresas de jardinagem, empresas de iluminação, empresas de limpeza de piscinas, empresa de limpeza dos locais públicos, empresas de gás, serviços de telefone e internet comunitários, empresas que fornecem matérias de construção para manutenção simples feita pelo próprio zelador e empresas que prestam serviços de segurança.

Damos ênfase nesta área para a questão de segurança, pois é um tema muito polêmico. É normal que os condôminos pressionem o síndico para que haja redução (ou ao menos o não aumento) da mensalidade. E as empresas de segurança geralmente são as primeiras a terem seus contratos cancelados, pois elas geralmente não são ativadas.

Este é um erro muito comum, e infelizmente é comum o síndico se arrepender de fazer esse corte de custo. Nós do Nem Brincando Administradora sempre recomendamos manter esse serviço.

 

Contabilidade

A contabilidade do prédio não é igual a contabilidade de uma empresa privada por um motivo: a contabilidade do condomínio não é exigida pela justiça.

Porém o administrador deve fazer ao menos o balancete e mostrar demonstrativos do fluxo de caixa.

Além da contabilidade é exigido judicialmente do síndico a retenção e recolhimento de impostos como PIS, COFINS, CLS, INSS, etc.

A contabilidade, mesmo que básico, é essencial para que o síndico possa fazer um bom trabalho na hora de planejar as obras necessárias para manutenção das casas ou edifícios que fizerem parte do condomínio.

Além de pagar as contas, o síndico também é responsável por recolher o valor mensal cobrado de todos os condôminos, e negociar e conseguir os valores de quem está inadimplente.

 

Planejamento e Acompanhamento de Obras

Converse com qualquer pessoa que mora em um prédio e você vai ver que em todos os prédios sempre existe alguma obra em andamento.

A manutenção do condomínio é constante, e por muitas delas trabalharem com valores altos, o síndico deve prestar bastante atenção e planejar com cautela, pois uma obra dessas que seja emergencial pode colocar a contabilidade do condomínio em apuros, obrigando o síndico a cobrar mais caro do valor para atender aos pagamentos da obra.

As obras mais comuns são impermeabilização de calçadas ou beiradas de plantas, pintura externa e da área comum, colocação ou substituição de pastilhas, troca de canos, troca de elevadores ou cabos de elevadores, entre outras.

Além dessas obras convencionas, está cada dia mais comum que o condomínio decida investir em melhorar seu espaço comum, através da criação de academias exclusivas, espaços gourmet, espaços kids.

O síndico deve estar sempre avaliando quais dessas obras podem vir a serem necessárias nos próximos dois a cinco anos, e planejar de acordo.

 

Problemas entre condôminos

Esta é uma atividade que não deveria ser de responsabilidade do síndico.

O síndico deve ter que se preocupar apenas com o bem (e áreas) comum, nada além disso.

Então por exemplo, se houver um problema de vazamento de cano entre um apartamento com uma área comum (ou vice-versa), neste caso a responsabilidade é do síndico, pois envolve uma área comum.

Agora, qualquer outro caso que não inclua a área comum, então não é responsabilidade do síndico. Mas vemos na prática que esta regra não é seguida.

Para os vários possíveis problemas que os condôminos possam ter entre si como vazamento entre apartamentos, problemas com som alto, uso indevido da garagem privativa, vizinho jogando lixo pela sacada, ou vizinho fumando na sacada e incomodando o vizinho de cima.

Na grande maioria das vezes, sobra pro síndico no casos acima. O síndico é visto como uma espécie de moderador, e deve acabar resolvendo o impasse entre os moradores. Não é uma tarefa agradável, mas é algo que todo síndico acaba fazendo em prol de uma convivência harmoniosa.

 

Você pode obter mais informações sobre as responsabilidades do síndico em http://pt.wikipedia.org/wiki/Síndico

 

[1] Nós confiamos na Ocidental Administradora. Saiba mais em http://www.OcidentalAdm.com.br.